올해부터 세입자 피해를 막기 위해 경매 배당 순위에 큰 변화가 생겼다.
이 세금의 일부는 2차적으로 분배됩니다.
이는 전세 사기(전세일 수 있음)로부터 임차인을 보호하기 위한 정책 변경입니다.
오늘의 경매 연구에서는 현재 세금을 검토하는 방법과 그 의미 등을 살펴봅니다.
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해당 세금의 중요성, 경매 배당금의 유형 및 등급
▷ 세금의 중요성과 종류
해당 세금은 해당 연도에 세법의 절차에 따라 매각된 재산에 대해 납부하는 세금입니다.
여기서 해당이란 해당 대상을 의미하며, 과거 경매배당에서 항상 먼저 배정되었던 세금입니다.
국세와 지방세가 있으며 그 종류는 다음과 같습니다.
| 분할 | 설명 |
| 국세 | 상속세, 증여세, 종합재산세 등 |
| 지방세 | 재산세, 자동차세, 도시개발세, 시군시설세, 시군교육세, 종합재산세 등 |
※ 2023년부터는 법이 바뀌어 배당금이 임차인에게 후순위가 됩니다.
▷ 경매 배당금 순위 (feat. 세금)
과거의 재판일과 관계없이 반드시 채권자보다 먼저 지급되며 최우선 순위입니다.
올해부터는 임차인에게 우선적으로 배분한다.
임차인의 피해를 줄이고 권리를 더 잘 보호하기 위해 법이 개정되었습니다.
경매 입장에서도 가치는 단순하다마모 부품을 사용할 수 있습니다.
※ 기본적인 국세법 : 경매/공매 시 해당 주택에 부과되는 세금 중 전세보증금 평가일 이후 납부세액 한도 내에서 전세보증금을 우선 환급한다.
(해당 세금의 우선 면제 적용)
| 순위 | 분할 | 설명 |
| 순위 0 | 경매 실행 비용 | – 경매 시 배당금은 압류에 필요한 공익적 지출로 우선 배정 – 경매 신청 시 대략적인 금액 입금 → 경매 진행 중 차질 발생 시 추가 입금 가능 (신문게재비, 현상금수수료, 판매수수료, 감정수수료, 배송비 등) |
| 1위 | 필요비용 / 편익비용 | – 경매물의 임차인, 유치권자 등이 해당 물건의 유지(필요비) 및 개량(유용비)(배당신청을 한 경우)에 소요한 비용 배당청구기한) – 배당요구가 없거나 증거가 불충분하더라도 권리가 상실되지 않음(Len은 낙찰자에 대해 항소 가능) ※ 단, 유치권 행사의 경우 입증책임은 질권자에게 있음. |
| 2위 | 소액예치금(우선결제)
고령자를 위한 연금 채권 |
– 소액보증금 : 보증금의 일정액은 주택 및 상가건물법에 의거 우대변제 대상 – 고령자 수급권 : 근로기준법에 따른 직전 3개월분의 급여 및 3년분의 퇴직금 ※ 소액예금은 현재일 기준이 아닌 1순위 모기지 설정일 기준 |
| 3위 | 해당 세금 | – 경매 물품에 부과되는 국세 및 지방세 및 가산세가 부과됩니다. – 경매개시전에 강제집행으로 해당 세금을 등기부에 기재하면 별도의 배당신청 없이 배당이 이루어집니다. |
| 4위 | 보안 | – (법률)저당권, 건물상속권, 담보권, 가등기, 확정일자임차보증금 등 – 유치권의 배분순서는 기준일을 확인하여 등기한 날이며, 같은 날이면 등기번호 순으로 배분한다. – 확정일자 임차인의 경우 반대세력이 발생한 후의 시점과 확정일자가 결정 – 임대등기명령에 따른 임대보증금은 원대항력과 확정일자가 완료된 날이 배당기준일이 됩니다. – 납세보증금의 기준일은 법정일이며 공과금 납부기한은 배당의 기준일입니다. |
| 5위 | 일반 임금 약정 | 이전 임금 청구 이외의 임금 청구 |
| 6위 | 일반 세금 책임 | 법정 기준일이 (거의) 모기지 담보 청구 이후인 경우 일반 임금 청구에 종속됩니다. |
| 7위 | 수수료 | 납입기한이 주택저당채권(발음) 이후인 경우에 해당 |
| 8위 | 일반 채권 | – 압류, 일반 질권, 과실 벌금 등을 위해 모집된 채권 ※ 가부동수일 경우 채권금액에 비례하여 배당금 지급 |
▷ 적용세액 확인 방법
- 건축물 등기부 등본 확인서 : 세무서, 시정촌 등에서 압류 시 체납세금 및 지방세 의혹
- 문서 세부정보 확인 : 경매개시와 함께 법원은 이해관계인, 시ㆍ무관청, 세무서에 경매개시 사실을 알린다.
이 시점에서 제출을 “승인 요청서”라고 하고 제출 기관을 “승인 권한 부여 기관”이라고 합니다.
경매 과정에서 배당 제안을 한 것으로 파악된다. - 관할구역에 따라 관련세인지 일반세인지를 판단한다.
(경매물건이 서울에 있고 압류권자가 다른 지역에 있을 경우 그 세금은 그 부동산에 부과되는 세금이므로 관련세가 아닌 일반세로 보는 것이 옳습니다.
)
위의 방법을 통해 경매 물품에 적용되는 세금을 추측할 수 있으며 아쉽게도 해당 세금을 확인할 수 있는 명확한 방법이 없습니다.
그 이유는 이해관계자에게만 제공되는 정보하므로 (법원서류 열람 및 복사 신청 > 송달확인) 안타깝게도 제3자 경매 입찰자는 이 정보에 액세스할 수 없습니다.
이 경우 현장(발품)에 직접 가서 임차인(임차인)의 정보를 최대한 듣고 경매 사례를 들여다보며 세금을 알아보는 것이 좋습니다.
※ 경매가 아닌 공매의 경우 금액 및 법정기한은 품목설명 참조 공매도 문의는 세무 관련 KAMCO(한국자산관리공사)로 연락주시면 안내해드리겠습니다.
매복에서 예상치 못한 임금 요구를 조심하십시오.
▷ 급여청구란?
임금 수급권은 직원이 특정 업무를 수행하고 고용주(회사)에게 임금 지급을 요구할 수 있는 권리입니다.
근로복지공단이 몰수하는 경우 몰수일과 관계없이 우선배분받다.
따라서 근로복지공단에 의한 역압류권 및 우선변제권과 압류권을 가진 세입자가 있을 경우 투자금 손실이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.
최근 3개월분의 급여와 최근 3년분의 퇴직금 및 재해보상금은 다른 모든 채권보다 우선적으로 지급됩니다.
▷ 임금 청구 확인
- 경매물품 소유자 확인서(회사명 또는 개인사업자의 경우)
- Arbeiterwohlfahrtsgesellschaft가 채권자인지 확인(대위변제를 통한 손해배상 청구)
- 대법원 경매기록에 접수된 서류 확인
경매물품의 소유자가 법인 또는 개인사업자인 경우 임금채권자가 있는지 확인해야 합니다.
투자는 실패하지 않습니다.
특히 배당금은 선순위 임차인보다 먼저 받기 때문에 배당금이 부족한 경우가 발생할 수 있습니다 → 이로 인해 추가 비용이 발생한다는 점에 유의해야 합니다.
끝
2023년 4월 1일부터 해당 세금 적용 면제에 관한 법률이 변경되어 밝기가 조금 더 단순해졌습니다.
그러나 막대한 세금 체납 + 노인 임차인이 있는 목록은 경계해야 합니다.
경매의 경우 이러한 체납정보(금액, 유효일 등)를 알기 어려우나 공매를 투명하게 보고 확인할 수 있어 편리합니다.
안전한 투자를 위해 모든 정보를 숙지하시고 금액을 시뮬레이션 하신 후 경매를 진행하시기를 권장드립니다.
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